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Proceso de los Remates 
Proceso para adquirir una propiedad en Remate Judicial y Remate Bancario.

 

Los remates son ventas en las que el precio de una propiedad se ve reducida en su valor comercial para facilitar la venta. 

Existen diversas formas de llevar acabo un remate , como bien puede ser: Remate Particular Abierto, Remate Particular Cerrado, Remates Bancarios Adjudicados, Remates Bancarios Litigiosos y Remates Judiciales. Los remates que ofrecemos, son los últimos tres, dado que dependen de un litigio o proceso judicial. 

 

PROCESO JUDICIAL 

El proceso judicial está determinado en las leyes, y es una secuencia de etapas que debe seguir toda autoridad pública para resolver un litigio entre una parte demandante y una demandada. 

Éste consta de 4 etapas básicas, mismas que describiremos, así como también estableceremos los tiempos estimados para cada una de ellas. 

1. Demanda. 

Con motivo del incumplimiento de obligaciones económicas contraídas por un deudor, existe un demandante (parte afectada) que solicita una autoridad para hacer valer sus derechos con relación al demandado (parte infractora). El Tribunal designa un juzgado para el desarrollo del proceso. 

Tiempo estimado: 2 semanas. 

 2. Notificación y contestación de demanda. 

En razón de la interposición de la demanda, la autoridad notifica personalmente al demandado que existe un proceso en su contra, obligándolo a comparecer a juicio y en caso de no hacerlo se le tendrá por rebelde en el proceso. 

Tiempo estimado: 1 a 3 meses. 3. Ofrecimiento y desahogo de pruebas. En esta etapa, ambas partes presentan pruebas que acrediten sus argumentos o descalifiquen los de la parte contraria. Tiempo estimado: 2 a 3 meses

3. Sentencia. 

A través de una sentencia, y toda vez terminado el periodo para el desahogo de pruebas, el juez resuelve aprobar o reprobar lo dicho por ambas partes y el modo de solucionar la disputa. 

Esta resolución puede impugnarse y llevarse a una segunda instancia mediante el recurso de apelación, factible si parece necesario para determinar el total apego a las leyes de la propia sentencia o la posibilidad de alguna modificación. 

Determinada la segunda resolución, la parte perjudicada puede llegar a una última instancia llamada recurso de amparo. En algunos casos, no existe impugnación a la sentencia por parte del condenado, lo que da celeridad a la ejecución de sentencia. 

Tiempo estimado sin recursos: 2 meses.

Tiempo estimado con apelación: 3 a 5 meses.

Tiempo estimado con apelación y amparo: 5 meses a 1 año.

4. Ejecución de sentencia. 

En la materia que nos concierne, la ejecución de sentencia se traduce en la venta del inmueble ofrecido como garantía para el pago de la deuda. 

Tiempo estimado para la preparación del remate: 2 a 5 meses. 

Los remates judiciales se encuentran en la última de las etapas arriba dichas. 

En el caso de los remates bancarios, pueden ser ofertados en cualquier etapa. 

 

TIEMPO 

Ahora bien, los procesos judiciales son muy variables en su duración. Pueden ser resueltos en un año, en dos, en cinco, etc. Ello depende en gran medida de la disposición de las partes por dar resolución a la querella legal o prolongar la última. La defensa del deudor es la principal causa del atraso de un juicio. Cualquier parte puede defenderse legalmente cuando una resolución del juez le afecte, pero los deudores encaminan su defensa a hacer tiempo. 

 

REMATES JUDICALES

Los remates judiciales son ventas forzosas de propiedades, reguladas por las autoridades, derivadas del incumplimiento de una obligación. Las obligaciones aludidas pueden existir por el cobro de un pagaré, hipoteca, ejecución de un convenio o laudo, inconformidad por la repartición de bienes, etc. Estos se celebran en los Tribunales y Juzgados tanto estatales como federales del país, organismos encargados de la ejecución de la normatividad correspondiente. 

La ley señala claramente que los jueces deben cerciorarse que la propiedad esté registrada ante el Registro Público de la Propiedad a nombre del demandado, además de requerir a las partes en el juicio para que entreguen un avalúo de la propiedad. En la gran mayoría de los casos, el demandante es el único que lo presenta. Al momento de lanzar el remate, el precio en avalúo se reduce en un 20% y hasta 30%. 

Posteriormente, se convocan postores para que asistan en una fecha determinada a la subasta del inmueble (a ésta se le denomina almoneda). En caso de no venderse en la primera almoneda se señala una segunda, tercera, y así hasta que se logre vender la propiedad. En cualquier caso, el demandante puede adjudicarse la propiedad si cuenta con el dinero líquido que cubra la postura mínima. 

Como antes se ha dicho, un requerimiento para participar en una subasta de remate es poseer un billete de depósito (BIDE) de BANSEFI. Después, el ganador del remate debe pagar el resto en el lapso que ordene el juez por medio de una resolución donde aprueba el remate, tiempo que va de 3 a 5 días o de 10 a 15 días. 

Luego, se efectúa la escrituración del inmueble. 

Finalmente, y con este trámite realizado, el juez ordena la entrega de posesión del inmueble. 

Las ofertas en remates son sumamente convenientes. Las posturas iniciales, a veces las únicas a efectuarse, comienzan con 2/3 o 3/5 partes del precio arrojado en un avalúo. Pongamos un ejemplo; una propiedad que en el mercado cuesta $1,300,000 es valuada en $1,000,000 y la postura inicial puede ser de $670,000. ¡El margen de ahorro o ganancia es de $630,000! 

Tiempo estimado de entrega de un Remate sin recursos: 2 a 4 meses.

Tiempo estimado de entrega de un Remate con apelación: 4 a 6 meses.

Tiempo estimado de entrega de un Remate con amparo: 6 a 8 meses. 

 

REMATES BANCARIOS LITIGIOSOS 

Los remates bancarios son ventas de créditos con garantía inmobiliaria o de inmuebles ya escriturados que realizan las instituciones bancarias. Los bancos venden los créditos en cualquier etapa del proceso judicial. 

Es decir, lo que se compra es la deuda que está garantizada con un inmueble, y la inversión de tiempo que se requiere para obtener réditos, en estos casos, depende mucho de cuál es el momento legal en que se adquiere. Supongamos un caso. 

La adquisición de los derechos del crédito bancario de una casa con un valor en el mercado de $3,500,000 puede ser adquirida en la etapa de desahogo de pruebas con un precio de $1,200,000. 

Sin embargo, la posesión del inmueble podría ser entregada en un plazo mayor a 2 años. 

Si se trata de inmuebles escriturados, dado que el banco realiza los gastos para la escrituración y toma de posesión, son puestos en venta para el público al precio real comercial. 

Si la intención es ocupar lo más pronto posible un inmueble (por ende, ya escriturado), estamos hablando de la compra directa al banco, cuyo costo incrementa al menos un 85%. 

Tiempo estimado de entrega en la etapa de demanda: 1 año y medio a 2 años y medio.

Tiempo estimado de entrega en la etapa de contestación de demanda: 1 año y medio a 2 años.

Tiempo estimado de entrega en la etapa desahogo de pruebas: 1 año a 1 año 2 meses.

Tiempo estimado de entrega en la etapa de sentencia (con o sin recursos): 10 meses a 1 año.Tiempo estimado de entrega antes del remate: 8 meses a 1 año.

Tiempo estimado de entrega después del remate: 3 meses a 6 meses.

Tiempo estimado de entrega con escrituras: 2 meses. 

 

CONCLUSIÓN 

 Ya sea que usted busque adquirir una casa habitación o invertir para obtener rendimientos, los remates son excelentes opciones. La decisión es suya, y debe considerar el tiempo que quiere invertir para incrementar sus ganancias o para tomar posesión el inmueble. 

Es muy importante destacar la seguridad de la operación. 

La inversión nunca se pierde, tan sólo hay que considerar que la entrega de posesión puede retrasarse respecto al tiempo estimado. 

Si usted invertirá en remates, sean bancarios o judiciales, debe contar con el soporte y la asesoría de un abogado experto, a fin de obtener los mejores beneficios y no arriesgar las operaciones (lo que podría ocurrir cuando no se cubren ciertos análisis o el abogado no domina la materia que nos ocupa). 

PROCESO LEGAL

ETAPA PORCENTAJE DE AVANCE
1. DEMANDA 10 %
2. NOTIFICACIÓN DE DEMANDA 20 %
3. PRUEBAS 30 %
4. SENTENCIA 40 %
5. EJECUCIÓN DE SENTENCIA 50 %
6. FECHA DE REMATE O ADJUDICACIÓN 60 %
7. APROBACIÓN DE REMATE O DE ADJUDICACIÓN 70 %
8. ESCRITURACIÓN 80 %
9. ENTREGA DE LA PROPIEDAD 90 %
10. VENTA U OCUPACIÓN DE LA PROPIEDAD 100 %
Tipos de Remates
<span style="font-weight: bold;">Remates Judiciales</span><br>
Remates Judiciales
desde $100,000.00 MXN
Permite adquirir una propiedad  por medio de una subasta ante una autoridad...
<span style="font-weight: bold;">Remates Bancarios (CDL)</span><br>
Remates Bancarios (CDL)
inversiones desde $250,000.00 MXN
Remates Valdor brinda asesoría para comprar juicios con garantía inmobiliaria de forma segura, mediante la modalidad de cesión de créditos litigiosos...
<span style="font-weight: bold;">Remates Adjudicados</span><br>
Remates Adjudicados
desde $400,000.00 MXN 
Adquiere propiedades ya adjudicadas por nuestros clientes (Bancos o Particulares)....